V nadaljevanju podajamo najpomembnejše poudarke glede instrumenta prostorskega načrtovanja, lokacijske preveritve in možnosti legalizacije objektov daljšega obstoja ter povezavi do veljavnega besedila Odloka o določitvi nadomestila stroškov lokacijske preveritve in Odloka o podlagah za odmero komunalnega prispevka za obstoječo komunalno opremo za območje Občine Rogaška Slatina.

Kaj je lokacijska preveritev?

Lokacijska preveritev je instrument prostorskega načrtovanja, s katerim se:

– za namen izvajanja gradenj prilagodi in določi natančna oblika ter velikost območja stavbnih zemljišč na posamični poselitvi;

– za doseganje gradbenega namena prostorskega izvedbenega akta dopušča individualno odstopanje od prostorskih izvedbenih pogojev kot so določeni v aktu;

– za namen smotrne rabe ter aktivacije zemljišč in objektov, ki niso v uporabi, omogoča začasno rabo prostora.

Lokacijska preveritev se izvede na pobudo investitorja gradnje na posamični poselitvi, investitorja, ki želi odstopiti od prostorskih izvedbenih pogojev ali izvesti dopolnilne prostorske ureditve ali posege v prostor, ali pobudnika začasne rabe prostora. Pobudi se priloži elaborat lokacijske preveritve (v nadaljnjem besedilu: elaborat), v katerem se utemelji skladnost pobude z določbami tega zakona glede na to, za kateri namen iz 127. člena zakona, ki ureja urejanje prostora, se predlaga izvedba lokacijske preveritve. Elaborat izdela oseba, ki izpolnjuje pogoje za pooblaščenega prostorskega načrtovalca po zakonu, ki ureja arhitekturno in inženirsko dejavnost.

Pred obravnavo na občinskem svetu se elaborat lokacijske preveritve skupaj s pobudo iz prvega odstavka tega člena javno razgrne za najmanj 15 dni na spletni strani občine in na krajevno običajen način. O javni razgrnitvi občina pisno obvesti lastnike sosednjih zemljišč. Stališče do pripomb iz javne razgrnitve je sestavni del gradiva za obravnavo na občinskem svetu. Sklep o lokacijski preveritvi se objavi v uradnem glasilu občine (Uradni list RS) in evidentira v prostorskem informacijskem sistemu.

Besedilo Odloka o določitvi nadomestila stroškov lokacijske preveritve: https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/2020-01-2514/odlok-o-dolocitvi-nadomestila-stroskov-lokacijske-preveritve-v-obcini-rogaska-slatina

Zahteva za legalizacijo objektov daljšega obstoja, 117. člen GZ (za objekte, zgrajene pred 1.1.1998)

V nadaljevanju predstavljamo še ključne informacije glede enega izmed možnih postopkov legalizacije obstoječega objekta. Gre za  objekte daljšega obstoja, za vložitev katere zakonodajalec ni predpisal časovne omejitve glede vložitve zahteve. Pogoj za legalizacijo objekta daljšega obstoja je, da je bil brez veljavnega gradbenega dovoljenja zgrajen pred datumom 1. 1. 1998 in od tega datuma dalje obstaja v enakem obsegu in z enako namembnostjo. To pomeni, da je bil objekt že pred datumom 1. 1. 1998 dokazljivo, ne  zgolj verjetno, točno  takšen, kot je danes. Poleg tega je obvezen tudi pogoj, da je objekt, ki je predmet bodoče legalizacije, evidentiran v katastru stavb.

Za legalizacijo objektov daljšega obstoja se odločajo tudi investitorji oz. lastniki objektov, zgrajenih na t. i. zazidljivih zemljiščih. Posebnost te različice, ki je predstavljena v članku, pa je v tem, da po zakonu predstavlja edino možnost za legalizacijo objektov, zgrajenih na zemljiščih, ki v času nastanka objekta (in danes) niti niso bila namenjena za gradnjo. Pri legalizacijah tovrstnih objektov daljšega obstoja se namreč ne preverja skladnosti s prostorskimi akti občine, niti zahtevi ni treba priložiti mnenj drugih pristojnih mnenjodajalcev glede sprejemljivosti gradnje, kot npr. elektra, OKP, Direkcije za vode ipd. Prav tako investitorju ni treba dokazovati, ali objekt izpolnjuje bistvene zahteve, kot so npr. mehanska odpornost in stabilnost, varnost pred požarom, zaščita pred hrupom, varčevanje z energijo itd.

Poleg dejstva, da je za to obliko legalizacije treba izpolniti bistveno manj pogojev kot za druge vrste legalizacij, je za investitorje postopek daljšega obstoja ugoden tudi z vidika odmikov objekta od parcelnih mej. V rednih postopkih pridobivanja gradbenega dovoljenja ter ostalih vrstah legalizacij lahko podaljševanje postopkov povzročajo prav udeležbe stranskih udeležencev. V primerih objektov daljšega obstoja pa je investitorjem zagotovljena pravna varnost tudi v primeru odmika objekta, manjšega od predpisanega. Stranski udeleženci lahko nasprotujejo le času izgradnje ter obsegu objekta in njegovi namembnosti, ne pa tudi morebitni premajhni oddaljenosti od meje.

Vlogo mora investitor oz. vlagatelj, ki želi legalizirati objekt daljšega obstoja, napisati v predpisanem obrazcu in oddati na pristojni upravni enoti (UE Šmarje pri Jelšah). Skupaj z vlogo mora predložiti dokaz o obstoju stavbe pred 1. 1. 1998. Prav tako je treba predložiti dokumentacijo, ki vsebuje  posnetek obstoječega stanja objekta s prikazom tlorisov in prerezov vseh etaž z osnovnimi merami prostorov ter seznamom prostorov s površinami in situacijskimi pogledi na vse štiri strani fasade. Zaradi enostavnosti lahko dokumentacijo izdela sam, saj zakon ne zahteva, da jo izdela  strokovnjak, kar je sicer pogoj pri drugih vrstah legalizacij.

Vlagatelj mora upravni enoti skupaj z vlogo predložiti še dokazilo o plačanem komunalnem prispevku (obrazec). Upravna enota pred izdajo dovoljenja odmeri tudi nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora. Višina nadomestila pa je odvisna od stopnje degradacije in uzurpacije prostora in se vrednoti na podlagi značilnosti območja, kjer je nedovoljena gradnja ter na podlagi značilnosti in vrste nedovoljene gradnje same.  

V primeru, da objekt še nima pridobljene hišne številke, jo bo lastnik takega objekta na podlagi pravnomočnega upravnega dovoljenja lahko naknadno pridobil na pristojni Geodetski upravi (v Šmarju pri Jelšah).

V postopku se minimalna komunalna oskrba objekta ne preverja, lastnik ni upravičen od občine zahtevati gradnje manjkajoče komunalne opreme, če je objekt zunaj določenega območja komunalnega opremljanja.

Ko je upravni akt (dovoljenje) za legalizacijo s strani upravnega organa  izdano,  šteje, da objekt ni več nelegalen in da ima v času in prostoru veljavnosti pridobljeno uporabno dovoljenje. Navedeno pomeni, da sta bili fazi pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja združeni v enem dovoljenju.

Besedilo Odloka o podlagah za odmero komunalnega prispevka za obstoječo komunalno opremo za območje Občine Rogaška Slatina:   https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/2021-01-0695/odlok-o-podlagah-za-odmero-komunalnega-prispevka-za-obstojeco-komunalno-opremo-za-obmocje-obcine-rogaska-slatina